apartemen-jakarta

Hak Pemilik Apartemen: Pelajaran dari Kasus Apartemen Jakarta

Kasus silang sengkarut antara pemilik apartemen dan pengembang mengemuka sejak pertengahan Februari 2019. Sejumlah pemilik apartemen di Jakarta mengadukan masalah yang mereka alami di hunian tersebut.

Salah satunya soal pengelolaan yang dinilai melanggar hak-hak pemilik apartemen. Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23 Tahun 2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, pengelolaan rumah susun alias apartemen milik harus diserahkan kepada pemilik.

Masalahnya, pengembang dianggap campur tangan dalam hal pengelolaan apartemen. Bahkan ada yang sepenuhnya mengontrol pengelolaan itu.

Menurut Pemerintah Provinsi DKI, pengelolaan 185 dari 195 apartemen di Jakarta masih dipegang pengembang. Berarti hampir semua apartemen belum sesuai dengan aturan.

Padahal dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sudah dijelaskan bahwa pemilik rumah susun atau apartemen wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

Memang, dalam undang-undang itu disebutkan pengembang bisa mengelola selama masa transisi. Tapi menurut undang-undang yang sama, masa transisi tersebut maksimal selama satu tahun sejak penyerahan unit apartemen kepada pemilik. Satu tahun adalah waktu maksimal atau paling lama, bukan minimal.

Yang dimaksud dengan PPPSRS adalah organisasi yang anggotanya adalah pemilik dan penghuni yang mendapat surat kuasa dari pemilik suatu apartemen. Itu artinya penghuni atau penyewa juga bisa menjadi pengurus apartemen atau rumah susun.

Keberadaan PPPSRS penting lantaran organisasi inilah yang mengatur pengelolaan apartemen, sekaligus menjamin hak pemilik apartemen terpenuhi. Misalnya soal listrik, air, hingga parkir.

Tapi yang terjadi di lapangan, dan banyak dikeluhkan karena dianggap melanggar hak pemilik apartemen, adalah pembentukan PPPSRS dihambat oleh pengembang. Sekalinya terbentuk, ada PPPSRS tandingan yang menimbulkan dualisme pengelolaan.

Ombudsman Republik Indonesia sebagai lembaga yang berwenang mengawasi penyelenggaraan pelayanan publik menyatakan menerima 20 jenis laporan dari pemilik atau penghuni apartemen sepanjang 2018. Satu laporan bisa datang dari 100-200 orang.

Berarti kalau ditotal bisa ribuan laporan masuk. Di antara banyaknya laporan itu, yang mendominasi terkait dengan konflik antara pemilik dan pengembang soal hak pemilik apartemen.

Masalah yang diadukan antara lain seputar:

- Tarif listrik 
- Tarif air
- Pungutan penghuni
- Fasilitas apartemen
- Sertifikat kepemilikan

Masalah tersebut sebagian besar berkaitan dengan duit. Contohnya sebuah apartemen di bilangan Jakarta Selatan yang terdiri atas 13.500 unit. Iuran pengelolaan lingkungannya sebesar Rp 14.500 per meter unit per bulan.

Dengan luas rata-rata per unit apartemen 30 meter persegi, pengelolanya bisa mendapatkan Rp 70,4 miliar per bulan. Itu baru satu komponen iuran. Padahal masih ada banyak iuran lain, dari listrik sampai parkir.

Hak Pemilik Apartemen Dilindungi

Sebagai konsumen, harus sadar bahwa ada hak yang dimiliki di depan produsen. Dalam kaitan dengan hak pemilik apartemen, ihwal PPPSRS menjadi salah satu yang utama.

Hak-hak itu dilindungi oleh undang-undang dan peraturan menteri. Di Jakarta bahkan sudah ada Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 yang memberikan perlindungan.

Makanya, sebelum membeli apartemen, pastikan paham apa saja hak-hak pemilik atau penghuninya. Berikut ini beberapa hal yang semestinya diketahui sebelum beli apartemen:

1. Bisa jadi hak milik, tapi….

Unit apartemen yang dibeli bisa menjadi hak milik pembelinya. Kepemilikan itu didasari Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Ada perbedaan antara SHMSRS dan sertifikat hak milik (SHM) rumah tapak.

(Baca: 5 Tips Aman Beli Rumah agar Tak Tertipu Developer Nakal)

SHMSRS diurus melalui pengembang. Sedangkan SHM diurus sendiri ke Badan Pertanahan Nasional via notaris.

Prosesnya pun terbilang lebih lama ketimbang penerbitan SHM. Selain itu, ada batasan kepemilikan dalam SHMSRS karena yang menjadi hak milik adalah unit apartemen sendiri. 

Fasilitas seperti kolam renang, lapangan, atau taman tetap menjadi milik bersama. Karena itulah diperlukan perhimpunan pemilik sebagai pengurus fasilitas bersama tersebut.

2. Tanahnya sewa

Tanah yang menjadi lokasi berdirinya apartemen berstatus sewa alias hanya beralaskan hak guna. Sertifikat hak guna bangunan (HGB) itu harus diperpanjang secara berkala sesuai dengan peraturan.

Karena itu, tanyakan periode berlaku HGB saat akan membeli apartemen. Biaya perpanjangan HGB menjadi tanggung jawab bersama semua pemilik. Lagi-lagi yang mengurus adalah perhimpunan pemilik dan penghuni.

3. Pengembang adalah penjual

Seperti sekelumit disinggung sebelumnya, pengembang adalah pihak yang berwenang membangun apartemen atau rumah susun dan mengelolanya maksimal satu tahun atau hingga terbentuk perhimpunan pengurus.

Selanjutnya apartemen diurus bersama oleh pemilik dan penghuni. PPPSRS itu adalah organisasi yang didirikan dengan status badan hukum sehingga punya kekuatan hukum.

Dengan demikian, pengembang semestinya tidak lagi banyak turut campur dalam penentuan kebijakan terutama terkait dengan hak pemilik apartemen. Misalnya soal penentuan tarif iuran hingga listrik.

Ada kasus tarif listrik ditentukan lebih tinggi ketimbang tarif dasar dari pemerintah. Ini tentu menyalahi aturan. Karena itu, harus dipastikan PPPSRS dibentuk dan terdiri atas penghuni dan pemilik sehingga hak-hak konsumen bisa dilindungi.

Jika Telanjur Bermasalah?

Bagaimana jika sudah telanjur beli dan menemukan masalah? Hal ini seperti yang dialami banyak pemilik atau penghuni apartemen di Jakarta.

(Baca: Selain KPR Syariah, Ini 3 Cara Lain Beli Rumah Tanpa Riba)

Karena sudah telanjur menjadi masalah, solusinya adalah mengadukannya ke lembaga yang berwenang. Misalnya badan penyelesaian sengketa konsumen (BPSK), Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia, Ombudsman, hingga lembaga bantuan hukum atau pengacara jika masalah sudah menyangkut hukum.

Intinya adalah pemilik dan penghuni apartemen atau rumah susun memiliki hak. Rumah susun itu bisa berupa rusunami ataupun rusunawa. Jangan sudah keluar duit banyak-banyak tapi kemudian dilangkahi haknya sebagai pemilik atau penghuni apartemen.

Hal yang juga penting adalah memastikan PPPSRS bekerja dengan baik. Misalnya harus transparan dalam hal keuangan. Juga mau peduli kepada masalah lingkungan, dari soal fasilitas, kebersihan, hingga urusan konflik tetangga.

PPPSRS menanggung beban sebagai pihak yang mesti memastikan apartemen dikelola dengan baik untuk kebaikan bersama. Karakter apartemen yang berbeda dengan rumah tapak harus dipahami.

Jangan sampai sudah jatuh tertimpa tangga. Sudah beli apartemen mahal-mahal, bahkan sampai lewat kredit, tapi rugi bandar karena PPPSRS yang tidak bertanggung jawab.

Terlebih jika duit pembelian dikumpulkan dengan susah payah dari gaji yang terbatas. Yuk, pahami hak pemilik apartemen.