樓宇按揭全攻略

香港樓價入場費至少數百萬,大部份置業上車人士要依賴向銀行申請按揭。 然而,申請按揭步驟較私人貸款繁複,除了涉及個人財務背景,物業質素同樣影響按揭批核結果。Gobear今次和大家分享基本的申請按揭步驟及注意事項,讓大家上車上得更安心!

申請按揭的好處

不少人認為只有沒有足夠資金的人才需要申請按揭置業,其實申請按揭有很多好處,即使有充足資金,同樣可以透過按揭增強個人現金流。例如本身有600萬資金在手,當然可以買入600萬的物業,但在低息環境下,申請六成按揭,可以借貸約360萬作其他投資以賺取息差,或留作家庭後備資金。其次,申請按揭能獲得現金回贈(cash rebate),假設有銀行提供現金回贈1%,借貸額為五百萬,便能獲得5萬現金回贈作裝修等用途。

 

申請按揭流程

  1. 準備臨時買賣合約、身份證、入息證明(包括最近三個月糧單、證明每月收入的銀行月結單)、稅單及公司聘用書
  2. 比較不同按揭計劃,考慮利率、現金回贈、未來應否要轉按、銀行服務等因素
  3. 與賣方簽署臨時買賣合約
  4. 向銀行或按揭中介公司申請按揭,不論採取任何途徑,都盡量申請至少一間銀行,以保障按揭批核過程順利
  5. 銀行會根據市況、物業樓齡、物業狀況進行估價,同時審查申請人的財務狀況,需時約為兩個月,批中途有機會需要申請人補交文件
  6. 銀行正式批出按揭,申請人簽署貸款條件確認信作實
  7. 銀行通知律師樓準備按揭契
  8. 完成交易
  9. 銀行批出按揭貸款,由律師直接從銀行提取貸款,再轉交賣方

按揭的種類

1. 新造按揭 vs 轉按 vs加按

現時市場上有多種按揭種類,包括新造按揭、轉按及加按,分別如下:

  • 新造按揭:是指買入物業時新敍造的按揭,一般銀行會對新造按揭提供最優惠的按揭計劃及現金回贈。
  • 轉按:原本已經為原有銀行按揭還款,轉往另一間銀行還款,以享受更優惠的按揭計劃及現金回贈。例如A銀行的按揭計劃為H+1.6%,B銀行的按揭計劃為H+1.2%,如果剩餘貸款額為480萬,還款20年,現時樓價為600萬,透過轉按便能由總利息開支的106萬下跌至86萬,節省20多萬利息,達至慳息效果。
  • 加按:現時已經有按揭在身,在原有銀行重新申請按揭,以增加貸款額,例如業主本身物業現時剩餘貸款額為200萬,現時物業已升值至700萬,申請六成按揭後,獲取貸款額420萬,向銀行償還200萬按揭貸款後,便能套取220萬作其他用途。

 

2. H按 VS P按 VS定息按揭

按揭一般分為浮息按揭及定息按揭,浮息按揭是指按揭利率會根據息口出現不同變化。浮息按揭分為P按及H按,P按的「P」是指「Prime rate」(最優惠利率),利率由銀行內部自由擬定,現時銀行有4個P,匯豐、恒生、中銀香港、南洋商業及集友銀行為5%,富邦及大眾銀行為5.375%,華僑永亨銀行為5.5%,其他銀行為5.25%。所以申請P按計劃時,一定要了解究竟該銀使用哪個「P」,假設兩間銀行的P按計劃均為P-2.75%,但如果一間銀行採用5.5%,實際按息便是2.75%,如果另一間銀行為5%,實際按息便是2.25%,申請按揭前記得向銀行確認使用哪個「P」。

H按的H是指「Hibor」,即銀行業之間的互相借貸利率,H按便是根據銀行公會公佈的1個月銀行同業拆息為計算基礎的按揭計劃。假設本身H按計劃為H+1.5%,當日1個月拆息為0.5%,其實際按息便是2%。在低息環境下,由於銀行同業拆息低企,使用H按計劃較為優惠,現時九成以上按揭用家選用H按。如果處於加息周期,由於最優惠利率上升較拆息緩慢,使用P按較H按優惠。

H按計劃另一好處是設有封頂息率(Cap Rate),保障一旦拆息上升,供樓人士仍能依靠封頂息率供樓。假設以H+1.5%,封頂位為P-2.75%(實際按息2.5%)為例,如果拆息抽升至2%,實際按息理論上要增加至3.5%,但由於有封頂息率保障,供樓人士只需要用2.5%供款。

除了浮息按揭,今年按揭證券公司推出的定息按揭計劃,為供樓人士提供另類選擇。定息按揭計劃分為3個年期,分別為10、15及20年,定息年利率介乎2.55%、2.65%至2.75%,期間利率鎖定不會改變,讓置業人士減低利率波動的風險。當定息期完結後,可選擇當時的定息按揭年利率或P減2.35%繼續供款。

金管局按揭要求

供款與入息比率 VS 壓力測試

金管局指引要求銀行審批按揭申請時,申請人要通過供款與入息比率及壓力測試要求。供款與入息比率(DTI)是指每月供款佔每月入息的比率,如果按揭申請人沒有任何按揭在身,每月供款不能超出每月入息的50%。壓力測試是指當利率上升3厘,每月供款不得超出入息60%。假設本身按揭計劃封頂息率2.5%,假設利率上升3厘後即為5.5%,以此利率計算出來的每月供款,不得超過入息的60%。

如果物業為非自用、有按揭在身或收入來自非香港地區,供款與入息比率及壓力測試需要下調一成,申請前要留意物業用途及財務情況。

按揭成數

金管局指引下,1,000萬以下物業最高能申請最高六成按揭成數,假設買入600萬物業, 1,000萬以上物業,最高按揭成數為5成。如果想敍造更高按揭成數,便要申請按揭保險。去年10月政府公佈的按保保險新例(「林鄭Plan」)下,800萬以下物業可以敍造最高九成按揭,800至1,000萬物業可申請八至九成按揭,但申請條件需要符合一定要求,並需要繳付額外保費。

私人物業:一手VS二手樓按揭

市場上私人住宅物業可分為一手及二手物業,申請按揭方法略有不同。二手物業按揭選擇較為簡單,銀行會根據金管局的按揭成數指引處理,1,000萬以下可申請最高六成按揭,1,000萬以上可承造高達五成按揭。如欲申請按揭保險,800萬以下可以申請9成按揭,800至1,000萬可申請8至9成按揭。

「樓花」VS「現樓」

一手物業可分為「樓花」及「現樓」,樓花是指未落成物業,現樓是指已落成物業。一手物業開售時,發展商一般會連繫財務機構,為置業人士提供不同類型的按揭計劃,詳情會在價單中刊載。近年發展商經常推出毋須壓力測試的「呼吸PLAN」,此類按揭計劃能夠幫助置業人士上車,但經過兩至三年蜜月期後,按揭息率有機會遠高於市場上的按揭計劃(利率高達五、六厘以上),如果入息及財務狀況未符合轉按資格,便要面對捱高息困局,申請前要三思。

「即供」VS「建築期」

發展商會為一手物業買家提供「即供」及「建築期」付款計劃,如果選擇即供,樓花的按揭會較為嚴謹,400萬以下最高能承造9成按揭,400萬至600萬以下物業最高只能承造8至9成成按揭,但不能申請按揭保險新例。從按揭角度出發,即供好處是發展商開價緊貼物業估值,申請按揭時銀行能估足價。建築期付款是指等待物業由樓花變成現樓後才申請按揭,好處是可以使用按保新例,享受1,000萬以下物業使用高成數按揭,但風險是屆時估價可能因市況等因素而出現估不足價的問題。

資助房屋按揭

政府為了讓市民更易上車置業,推出居屋、綠置居及租置屋計劃,以未補價方式出售單位,如果屬於未補價單價,按揭只能用P按。

居屋按揭

綠表人士最高能申請9成半按揭,白表人士最高能申請9成按揭,最長還款期為25年。新居屋由於獲得房委會10年擔保期,申請按揭毋須通過壓力測試,但如果屬於現有居屋單位,基於接近擔保期完結,銀行有機會要求申請人要通過壓力測試。如果選擇樓齡19年以下的居屋,申請按揭會較為容易。

綠置居按揭

與居屋相若,綠表最高能申請9成半按揭,白表最高能申請9成按揭,最長還款期為25年。

租置屋按揭

個別公共屋邨為租者置其屋計劃之列,租戶可以買入單位,向房屋署繳付保證金後,可向銀行申請接近10成按揭,還款期長達25年,一般毋須壓力測試。

申請按揭前要check乜(個人財務TU、物業、資料)

個人財務檢查:向銀行申請按揭之前,首先要做好個人財務狀況評估,要問自己現時財務紀錄,例如個人信貸紀錄是否良好,如果準時償還貸款,信貸評級一般較高,但經常欠卡數,信貸評級一般較低,銀行未必會批出按揭申請。要知道自己信貸評級是否合格,可在申請前向環聯信貸資料庫查詢,費用為280元。另外,要留意自己有否做擔保人、有沒有其他按揭供款在身或是否正在償還私人貸款,如果仍有貸款在身,會影響按揭批核結果。

物業狀況:物業狀況會影響按揭批核結果,首先要知道物業類型,一般以大型屋苑最受銀行歡迎,對於唐樓、村屋、劏房的物業,批核會較為保守。另外,物業狀況亦要注意,如果涉及僭建等狀況,銀行的估價會較為保守,買入前可委託地產代理進行查冊,了解物業狀況是否良好。如果單位屬於銀主盤,銀行不會批出按揭。

Last update on 2020 10 07