【投資REITs必讀】買房託要留意背後物業種類 (李聲揚)

【投資REITs必讀】買房託要留意背後物業種類 (李聲揚)

聞說不少香港人的夢想,是「一生三宅」,一層住一層炒一層收租(也有說是一層渡假)。筆者樓市經驗不多,但也分享一下看法。首先買樓自住,若負擔得起,仍然應該去做。任志剛的名句是,一層自住物業是zero position,沒有就等於沽空香港,並不好玩。自住看的是未來幾十年前景,由環球央行積極放水看來,幾十年後的樓價,應該不可能低於現在。

但炒賣或收租則是另一回事。炒賣方面,不論樓價走勢如何,入場成本已經太高,也有種種的印花稅,交易費用極高,一坐低已打三十大板。收租方面,租金回報視乎很多因素,但普遍都不過3厘,甚至2厘半,其實比很多高息股都要低。

香港人迷信收租

為何香港人如此迷信收租?可能是認為股票大起大落(也有道理),有磚頭在手比較穩陣。有沒有方法兩全其美?各式房地產投資信託基金(REITs)就應運而生。房託背後會有物業支持,也要將每年收到的租金大部份(一般是九成)分派。基本是就等於有人代你收租,還省卻很多麻煩。

買房託前先留意三個基本概念

買房託之前,先要留意三個基本概念。由淺入深。首先,要注意美國國債利率。美國國債利率是類似「無風險利率」的概念,是機會成本,所有息口應該以美國國債利率為基準,去計「相對回報」。若買美國國債也有4厘息,那5厘的房託就不算很吸引,但若買美國國債是1厘息,3厘的房託也相當吸引。好消息是,現在美國國債利率,是大約1.6%,仍接近低位。

第二,是要看預期股息率。投資永遠是看未來,看著已公佈的事情沒有意義,因為應該早已反映在價格上。所以不要看公司「過去」的股息率,要看「預期」股息率。有些股票報價系統會有此資訊,也可以找做股票的朋友幫忙查看財經資訊供應商。另外留意,若其他因素(如股息率,物業種類)相似,一般來說應找比較多分析員跟進的公司,預測數字會較為準確。

第三,是房託背後物業的性質。留意很少是住宅,因為發展商把單位買斷給小業主後,就已無甚關係(除了管理費)。房託背後,一般是商場,寫字樓,酒店,甚至是貨倉,停車場,工廈也可以。不同類型的物業,當然不能混為一談。

重點是現價反映了多少

這些似乎都是難以預計,需要投資者自己有個看法。不過筆者反而是看好酒店房託,然後是商場,之後才是寫字樓。讀者心想,筆者是不是傻了?酒店明是重災區,港島的酒店也做到百幾兩百元一晚。商場也頻頻減租,倒是寫字樓租金跌得較慢。筆者如此選擇,並非只是「逆向思維」或包拗頸。背後的邏輯是:酒店房租透明度極高,也調整得極快,商場次之,寫字樓則較為企硬。還不明白?想一想,酒店房租如此透明,劈價也快,市場早已看到資訊,分析員很快下調預測,股價也早早調整,壞消息已出盡。商場的情況也是,市場現在已計及各大地產商減租的影響。倒是寫字樓,租約較長,租客也較具實力,但也代表租金調整更慢,仍有negative surprise 的可能。

同一道理,若是同類的物業,筆者較為喜歡高檔物業,無論是寫字樓還是商場。原因也是因為高檔物業減租迅速。撇除物業在內地的幾隻不討論(並非不可投資,只是非本文要點),香港的房託中,主要收入來自酒店的,當然是富豪(1881)。留意冠君(2778)只持有朗豪坊商場及寫字樓,酒店並非公司物業。純商場的,則有置富(778)。富豪和置富,預期股息率都有近6%。

收租股與房託大不同

另外留意,最高檔的收租物業,往往不在房託之內。例如時代廣場及海港城,商場和寫字樓,都在九倉置業(1997)之內,而太古廣場商場和寫字樓,都在太古地產(1972)之中。不過這些收租股,和房託有點不同。最大分別是收租股沒有責任(也很多時不會)將大部份租金收入派息,很可能會將資金留在公司發展,所以收租股的股息率通常遠低於房託(例如太古地產預期股息率約是3.6%),派息也不太穩定。此外,收租股很多時會有其他業務,甚至也會是發展商,這就和投資者最初想坐定定收租的原意有違背了—當然這是好事還是壞事,就將來才知道。

 

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作者簡介:
李聲揚Ivan Li -  精算second lower,CFA。教過書,做過投行,服侍過中西坡港老闆。已婚,無小朋友,自住樓一層。到過古巴,寮國,科索沃,瓦努阿圖,切爾諾貝爾,還是上網最好。悲觀的樂觀派,外向的內向型,和理非的反社會,被當成左派的liberal。吃喝玩樂旅行睇書睇戲,主要都係鍾意錢同寫文。相信人生如現場睇波,噓聲來自cheap seats。

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李聲揚Ivan Li

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