隨著新冠疫情開始好轉,有些看好未來的朋友打算重新入市,他們會問我:應該買樓定係買股?

我們先回顧以下以往香港股市與樓市的比較:

2007至08年的金融海嘯期間,恒生指數大跌約65%,而「美聯樓價指數」跌約21%;2011年的歐債危機,恒生指數跌約33%,香港樓價跌約6%; 2019至2020年中美貿易戰、香港有社會事件、加上新型肺炎疫情,恒生指数自去年高位至今跌约24%,而樓價由去年高位則累跌約8%。

樓市抗跌力較強

你會發現,樓市的抗跌能力較強,這是由於樓買賣出入不靈活,交易成本較高,一到大家都恐慌時可能根本缺乏成交,所以需要資金套現的人士會先賣走股票,表面上造成了「樓價跌得少」或者樓市較穩陣的感覺,其實在這艱難的時候,有能力增加現金是很有價值的。其次是,買樓需要借按揭。在經濟前景不明朗的時候,銀行對審批按揭申請的態度會變得謹慎,大家也不要借到太盡。

雖然短期內股票好像更具投資價值,大家要小心股票需要更高的投資知識。普通投資者不懂分析股票,只會聽冧巴,結果十個散戶九個輸。另外,經濟不好許多公司都會經營困難甚至倒閉,就像匯豐這種藍籌股,都要停止派息。思捷環球更關閉大多數的零售點,私有化股票使許多股民永不翻身。

自從2008年開始,全世界央行開始量化寬鬆,而今年量寬速度加快。我預計隨著中國角力未來會發展到貨幣戰,無論是美金或者人民幣都有大幅度貶值的可能,兩個的經濟也會受牽連,最終還是要印更多的銀紙來振興經濟,所以大家只要能做好短期樓價波動和現金流的管理,買樓還是對抗貨幣貶值是最好的方法。

中美關係對香港構成衝擊

作為風險管理,我在考慮的是最近惡化的中美關係,有可能使人民幣與美元之間的匯率產生大幅的波動,也可能導致曾經是不可思議的港元脫鉤,這會對香港的經濟、樓市與股市有大幅度的衝擊。另外,新冠疫情會否復發?如果有許多國家疫情沒有改善,會否導致旅遊也長期停頓?到時有多少香港的公司、食肆與店舖關閉?香港的社會運動何時會完全消失?中央政府對特區的政策會否改變?這些都是大家要深思熟慮的。

所以我建議有心想買樓的讀者,可以先把資金放在股市中,投資一些優質卻股價低殘的股票,然後耐心去尋找筍盤。對於各種物業,因為香港人的居住還是剛性需求,所以我自己看好一千萬樓下的住宅樓。至於未來的經濟我預測會持續低迷,所以我會避免商舖與寫字樓。記得,在現在樓市低迷的時候,正好是大家劈價尋寶的時候,大家可以看回前幾期我講解尋找低於市價物業的心得,這樣就算未來樓市波動,大家劈到的價也可以算是一種保障/風險管理。

 

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作者簡介:
張志雲,智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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張志雲

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智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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