疫情過後可以上車嗎? (張志雲)

疫情過後可以上車嗎? (張志雲)

過去多年,許多朋友都羨慕我在沙士過後,在樓市最低位的時候,買到低於市價兩成的物業,之後通過股票市場的投資和物業的加按套現,做到年年買層樓。很多人說:「如果沙士重臨,我一定會買樓!」

現在疫情再臨有如沙士,現在真的可以買樓嗎?

與17年前相比,這次香港的確有許多相同之處。過去一年,香港經歷了中美貿易戰、反修例社會運動和現在的新冠型肺炎疫情,本人預計一個經濟的寒冬正在開始,未來一兩個月將會出現生意倒閉潮和打工仔失業潮,嚴重程度應該會超越2003年。然後讓人奇怪的是:當時香港的樓價從97年的高位下跌了七成,現在的樓價從19年的高位計算,只是輕微下調約10%。為什麼有這麼大的分別?

基於我的經驗,有13個因素會影響樓價的升跌。經濟當然是其中一個,可是除了經濟這個重要的因素外,還有其他12個因素,包括房屋的供應、供樓相比租金的高低、業主借貸成數等因素...

未來樓市仍供不應求

先看房屋供應:自從政府決定將公私房屋比例由6:4改到7:3,私人樓宇的供應就減少了四分之一,加上可以拿來起樓的土地並不多,「明日大嶼」應該也難在現屆政府期內可以落實,所以大家應該明白,除非需求大幅下跌,否則未來的樓市都會供不應求。

第二,各國政府最近又再啟動量化寬鬆,使到市場資金充裕,利息低企,銀行也吸取了上次的教訓,最近推出了「還息唔還本」計劃,這樣可以降低「斷供潮」的風險。另外,在97年有許多的炒樓人士,他們高度借貸並且是短期炒賣/摸貨,持貨能力很弱。相比之下,現在的業主有超過一半是沒有借貸的,持貨能力相當強,多數不願意把手上的物業賤賣。所以除了個別例子外,樓價還是相當硬正。所以我覺得,只要斷供潮不出現,疫情也可以在短期內平復,這次的樓價不會像97年那樣出現大跌。

為自己進行另類壓力測試

讀者如果想買樓,先問自己到底是想自住還是投資?自住要考慮的是自己是否能夠承擔供樓的款項,給自己一個另類的壓力測試:未來3年自己份工/生意是否一定冇問題?除非你非常確定未來三年的工作不會改變,否則我覺得把資金投資在房地產信託(REIT),用股息租樓更靈活。如果買樓是為了投資的話,我建議避免投資商舖或者寫字樓,也避免納米樓。如果你不是很熟悉海外樓,也最好避免。當然,如果你有份像公務員般的「鐵飯碗」,能夠借到高成數的按揭,那麼密切留意疫情過後可能出現的上車機會。

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作者簡介:
張志雲,智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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