特首林鄭月娥宣讀任內第三份《施政報告》,並以土地房屋政策為重點。消息一出,一眾地產股馬上反彈,房屋政策對香港未來樓市真的有正面作用嗎?有關房屋措施,一大部份是增加公屋、過渡性房屋、資助房屋等,以解決香港人的居住問題。本人比較關注的是置業和投資方面,特別是對樓價的影響。以下是我對這份施政報告中房屋措施的看法。

私樓樓價長遠飆升

現在香港住宅樓的買家甚少是非香港居民,因為他們要繳交各種印花稅,近月香港發生的社會動盪,也令這些非香港居民(特別是內地人)對在香港置業存有戒心。如果他們有錢要買樓,本人覺得深圳或者是大灣區有更好的發展前景和升值潛力,或是他們更好的選擇。

港人首置項目其實是多此一舉,上一個港人港地項目位於啟德,結果也是賣到非常昂貴,加上之後出售或出租都有許多限制,在我眼中完全是「搵笨」的。至於土地供應,特別是研究收回新界土地,呼籲地產商支持土地回收條例,或是「明日大嶼」,多數只是空談,傾傾吓又過咗幾年,到時林鄭可能已經落台,所以這些計劃會否成真,我並不感到樂觀。

可以肯定的是,在有限的土地供應裡,公屋居屋將佔更大的比例,也就是說是私樓的供應將會更加短缺。另一邊廂,放寬首置按揭上限,將會增加對私樓的需求,供應減少和需求上升,樓價自然會飆升。

首置人士門檻高

本人計過數,即使在今天的低息環境中,若以九成借貸購買一個800萬的物業,每個月供款要2萬8千蚊,而且每月收入要接近8萬的高薪人士,再加上接近100萬的首期和買樓相關費用,有這個能力而又是首次置業的人士究竟有幾多個?他們又願不願意在今天這個經濟低迷的時候,把這麼多的資金孤注一擲去買樓,然後讓SSD捆綁三年。

當然,不排除有些人有閒錢,以配偶或者子女的名義,用100萬資金再首次置業,不過香港到底有幾多個這樣的人士?他們又是不是真正需要幫助上車置業的人?所以我覺得放寬按揭對樓市影響不大,最多是讓業主感覺樓價有支持,在放售的時候不會太悲觀。

有意置業人士宜觀望

縱使房屋政策有利樓價上升,本人覺得目前香港面對的社會動盪和經濟衰退的隱憂,加上未來可能有許多高薪一族撤離香港去到大灣區發展,這些都可能抵銷施政報告對樓價的正面刺激。有心置業的朋友,不妨可以觀察多一段時間。

本人深愛香港,以香港為家,也希望香港社會安穩,人人安居樂業。可是,主觀的意欲不能代替客觀的分析。希望這次我是錯的。

 

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張志雲

張志雲

智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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