不少業主供樓滿兩至三年,會轉按至另一間銀行,從而達到套現或獲取更多現金回贈的效果,或因為本身按揭計劃要捱高息,也需要轉按至銀行按揭解決燃眉次急。究竟轉按有甚麼注意事項?Gobear一次過為大家拆解。

轉按最高按揭成數

轉按是指正在向A銀行還款的按揭,轉往B銀行重新造按揭,物業估值是重要一環,現時金管局條例規定,在沒有按揭保險情況下,樓價1,000萬物業以下最高按揭成數為六成,上限貸款額為500萬,即834萬以下的物業可借取六成,834萬至1,000萬上限為500萬,1,000萬以日最中數為五成。

為甚麼要轉按?

1. 套取現金

過往不少業主透過轉按套取現金之用,但前提必須在物業有一定估值升幅時才能做到。例如兩年前買入的物業估值為600萬,業主申請六成按揭,貸款額360萬,如果兩年後物業升值至700萬,尚欠本金340萬,業主轉按同樣申請六成按揭,貸款額420萬,償還原本340萬按揭後,帳面能套現80萬。然而,如果物業估價跌至500萬,最高只能申請300萬貸款,無法償還原有按揭貸款,並不能達到轉按目的。

2. 獲取更優惠按息

過往不少業主買入一手單位時,會使用發展商的按揭計劃,但在蜜月期過去,按揭利息會急升至五厘以上,在此情況下便有急切轉按需要,一個尚欠貸款額500萬的物業,剩餘還款期為23年,如果以5厘按息計算,每月還款額為3萬多元。但如果轉按至實際按息只需2.5%計劃,每月供款只需約2.3萬,一共節省七千多元的利息。

3. 獲取更優惠按息

過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈,但由於現時銀行現金回贈較過去少,加上轉按涉及數千元律師費成本,決定轉按前宜先行計數,以免得不償失。

轉按步驟

1. 初步找銀行估價

如果物業的估價有明顯升幅,對轉按較為有利。不同銀行會委托各自的測量師行進行估價,因此每間銀行的估價會有所不同。每間銀行可在申請前提供初步的估價作參考,讓業主有充份時間計清楚轉按是否有利。

2. 準備文件

像一般新造按揭一樣,需要預備入息證明(公司工作證明、收入紀錄、出糧戶口月結單)、原有按揭貸款合約及供款紀錄及個人身份證及住址證明。

3. 比較不同銀行

如果物業估值理想,下一步是比較銀行轉按計劃。由於每間銀行的轉按利率及現金回贈各有不同,部份銀行對較大貸款額提供較優惠的按揭計劃,可以向多間銀行查詢,或直接在按揭比較平台了解按揭計劃的選擇。

4. 正式申請按揭

找到心儀的銀行後,便可正式申請按揭,銀行會委託估價行進行估價,期間申請人可以找律師處理轉按事宜,費用約為幾千元。

5. 正式發出按揭條款

當銀行正式發出按揭條款後,會由申請人簽署確認,其後原有按揭銀行會把按揭貸款及套現金額等轉交予律師樓跟進,再由律師樓轉交新銀行及申請人。

 

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