近月面對中美貿易戰升級,對香港的貿易生意有很大的影響,加上最近發生的「街頭運動」,旅遊業和零售業難免受影響。本人擔憂香港經濟的下滑和資金撤離,港元會成為大鱷追擊對象,到時銀行加息捍衛港元的話,樓市或會崩潰。即使目前來說這個可能性還不是很大,但是君子不立危牆之下,大家做好預防準備,準備足夠的現金儲備。

買樓可大膽劈價

至於樓市,最近各國央行又開始量化寬鬆,加上林鄭政府已經變成弱勢政府,使到未來要增加土地供應更加困難,這些都是利好樓市長期發展的因素。但是短期內樓價可能會因上述原因出現調整。現在是有價無市,即是因為成交疲弱所以現有的樓價未能反映真正市場價,在這情況下,業主想套現也未必能搵到買家,當然想買樓的朋友不妨大膽劈價,分分鐘搵到筍盤。如果不想以低價出售,業主(特別是投資者)最好做好租金管理,務求使租金收入大於供樓支出,渡過這個經濟冬天。

如果希望嘗試買樓收租的人士,也有一些地方值得注意。住宅和工商鋪有一個最大的分別:住宅的裝修、維修甚至家事一般是由業主負責,而工商舖則由租客負責,而且當租客退租時,他們有責任要還原,而新租客也不會介意物業狀況,因為他們也會自己安排裝修。另外,住宅租出後業主很難進入單位視察,而工商鋪一半作為商業用途,業主很容易可以以顧客身份進入單位視察。到了續租的時候,商戶如果經營得好的話,一般都不想搬遷以免影響生意,所以業主可以加租的能力較強。工商鋪的租客一般是以公司名義簽約,住宅則以個人名義居多。不過,寫字樓和舖受經濟影響較大,現在香港的經濟面臨嚴峻挑戰,投資者暫時不宜沾手這類物業。

劏房未必大賺

有許多人為了增加租金收入,把物業單位轉做劏房。其實做劏房表面上好似租金回報高了幾個百分點,相對的工作量和問題也會增加,並且有可能未能完全租出,分分鐘得不償失。另外,許多人還計漏了前期投入的裝修費用,這些支出需要在三年內折舊攤分,而且這些資金不能做按揭,如果用利息較高的私人貸款,分分鐘令回報率反而降低。如果該物業不是自己的資產,作為「二房東」在租約到期時會面臨一個難題:轉租的單位租期不能超過大單位的租期。要續約也難免一房東大幅度加租,甚至大房東收返物業自己做。而如果物業是自己的,小心銀行可以以「非自住」為call loan理由。

收租最怕的是「租霸」,最近我就有一個租客欠租,最後玩失蹤霸住個單位又唔退還,以為一走了之就可以。結果我們循法律途徑勝訴,租客不但要負責所有租金(包括那些空置而又未退租的日子),還要支付訴訟費和我們的車馬費,真的得不償失。最近生意難做,許多租客都未必頂到落去,但是在退租之前記得以上述案件為鑒,好來好去大家開心。以我多年收租的經驗,日本人租客交租最準時,退租時還會打掃完單位先退還,是最理想的租客,可惜近年日本客開始減少。

最後,想借用「獅子山下」的歌詞,「...放開彼此心中矛盾,理想一起去追...」,希望大家能再次活出獅子山精神,拋棄區分求共對。

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張志雲

張志雲

智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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