【財經專欄-張志雲】應該如何跟地產經紀打交道?

應該如何跟地產經紀打交道?(張志雲)

我在過去16年,每次買樓都是低於市價20%以上,其中一個關鍵就是我擁有一個廣大的經紀網路。這次與大家分享一下,我是如何跟經紀打交道的。

互相尊重 成經紀的VIP客

首先,我們要明白經紀來服務我們是為了要賺錢。經紀們一般底薪很低,需要做成單成交才能養家糊口,當然大多數的經紀非常勤力,有返工冇放工地任勞任怨,我自己做生意都請唔到咁好的員工,所以我覺得他們要賺到能夠買跑車住豪宅的收入才是應得的。這個心態很重要,所以我也不會壓經紀佣金,一旦成交後立即找數,讓我成為經紀心中的VIP客。

如何尋得獨家筍盤

一般經紀不會住宅、工、商、舖樣樣都做,最好只做一樣。在住宅板塊,香港的地產經紀行有四間大行(中、美、香、利)和無數的地膽經紀細行,大行一般會優先推新樓盤。如果想在二手市場尋寶,那麼與你想尋寶的區域中的地膽經紀打交道更好。我個人喜歡與資深經紀合作,因為他們手上會有較多業主/租戶網路,有獨家筍盤的機會更大。

讓經紀落力做事的秘訣

因為我每年起碼買一個物業單位,所以我的經紀非常落力做事,因為他們都想成為我的「御用經紀」,這樣以後不但常收到我的生意,我還經常介紹他們給我的學生。有幾個御用經紀已經做了我十幾年的生意,有些更是因為我做到亮麗的業績,現在幫老細打理幾間分行了。有一次我要放樓,給他一個電話,他的所有經紀變為重點推我的物業,結果就是在樓市的「嚴冬」我也能在短時間內賣出。讀者可能會想,如果你幾年才買/賣一次樓,如何讓經紀落力做嘢?很簡單,告訴他們如果他們做得成功,你就會告訴你身邊的親朋好友,並且在社交媒體分享,作為對他們的獎勵。

經紀cold-call 無可避免

平時我也不會浪費經紀時間,我也不喜歡經紀打電話來推銷浪費我的時間。四大經紀行中,有一家專打cold call,我已經有無數次要求他們停止推銷,可是他們還是堅持每日幾次來電,現在這間經紀行進了我的「黑名單」,一聽到電話中說「我係x..」我立即收線並且block該電話號碼,就算我要放盤,無論是賣還是租,我都不會跑進那家公司,因為他們一旦有了你的電話,每天都會打電話來推銷新樓盤。希望經紀行的老闆們在制定銷售策略的時候,不要再用騷擾顧客的cold-call。

有時候有些經紀會打電話來推銷「筍盤」,我會直接告訴他們怎樣的樓盤對我來說才是「筍」,什麼都話「筍」的經紀我會斷絕與他們來往,逐漸地我只收到真正的「筍盤」。

記得經紀是要開單搵食的,所以當你越清晰自己想買什麼樣的物業,甚至讓經紀看到你買樓的資金已經準備好了(甚至把支票簿也帶了),那麼他們會馬上打醒12分精神幫你做事。今年我買了一棟別墅,從經紀介紹給我到我簽臨約,一共用了三個小時。

最後,想提一下與經紀的溝通是很重要的。一般像我這樣的資深投資者都不會簽「睇樓紙」。最近我有一位朋友,他收到一個經紀給他的一個「舖」的資料,他沒有回覆。結果在一段時間後他買入了該舖,我相信是我的朋友通過其他途徑再接觸到那個業主的,可是這卻引起經紀的誤會,以為我朋友跳過經紀直接與業主聯絡。所以,在收到物業資料後,最好回覆一句「這個盤我已經收到過了」免除日後的誤會。

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作者簡介:
張志雲,智富學苑創辦人,智富商務中心、香港培訓師協會、香港創業者聯盟、麗奇單車倉、錦壽築地等公司最大股東。1993年開始投資,預測樓市百發百中,03年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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