【財經專欄】買樓應否借到盡?

買樓應否借到盡?(張志雲)

過去數年,我收到過好多學生有關借錢的問題,就在這裏與大家分享一下我的借錢哲學:

首先,我絕對不會借錢去消費,然後在我的世界裡,債有兩種,我稱它們為「富債」和「窮債」。富債是讓借錢的人有可能變得更富有,窮債是讓借錢的人一定變得更貧窮。我只會借富債去投資賺取更高回報。

信用卡借貸的利息超過20厘,我沒有能力借這種錢去投資獲利,所以它是一種「窮債」,我每個月都把信用卡的數還清,從來不欠卡數。


「富債」VS 「窮債」

然後,我用物業借了幾千萬的「富債」,做到年年買層樓。原因就是按揭借貸是用作投資,所產生的現金流必須夠冚供款,而相應投資的資產會長期升值。這樣我就是用了他人的錢,用了槓桿加快自己的財富增長,所以它們是「富債」。

用按揭買物業,就是符合以上的條件。當然,如果用高成數借貸又碰上樓市大熊市(這情況在97年至03年發生過),借錢買樓的業主有做負資產的風險,所以大前提是要睇通樓市週期,如果能夠應用我上次所寫的,找到低於市價20%的物業,那麼「負資產」發生的機會應該是很低的。

我見過許多人士,因為不想多付利息,因此盡量將按揭成數做到最低,還款年期也盡量做到最短,甚至平時有多餘錢時也提早還款,這樣的確會慳了利息支出,但是現時的按揭利率只有兩至三厘,如果投資有道,想獲取10厘的回報應該不難,所以「冇借盡」等於是錯失了用他人的錢來賺錢,這個「機會成本」也是非常大的。


應好好利用低息的按揭借貸

大家可能有聽過:「借錢梗要還」,其實在這個量化寬鬆的年代,按揭借貸的利息是非常之低,以量化寬鬆的結果必定是銀紙貶值,也即時通貨膨脹。物業是貨物的一種,隨著通脹:建築成本的上升也必定導致樓價上升,所以買樓可以保值,對衝銀紙貶值。雖然黃金也可以保值,物業卻有另一個好處,就是它能產生現金流(租出去收租金,自住慳租金,都是現金流),所以只要租金夠冚供款,這種借貸應該是比較安全的槓桿。樓價長期應該跑贏通脹,租金也會跟隨通脹上升,所以用按揭買樓是小市民最有效的投資方法。

我建議是,如果能夠供到款,盡量借多啲錢,年期做長啲,層樓買大啲。今天細單位的呎價非常昂貴,反而銀碼大的物資,因為較少人買得起,呎價反而相對便宜。考慮到未來的樓宇供應多數會是細面積的單位,銀碼大的大單位更有抗跌和升值潛力。

當然,借到盡的大前提是不能把借來的本金虧蝕,所以我不建議投資初哥將借來的錢去買股票、期指或期權這些可升可跌的投資工具,更加不要花費在沒有投資價值的東西上(例如裝修、買車、買衫買袋等等)。至於海外物業,因為有匯率風險,也未必能很快套現,所以我也不建議大家用借來的錢去投資。我也不建議大家把物業加按來做生意,因為做生意分分鐘蝕本,結果生意蝕本連層樓都冇埋,一鋪清袋便很可憐。

本人也不建議讀者去借個人借貸(P-loan)來買樓投資,原因是這類借貸還款年期非常短,而且每個月要還款,利息也比較高,根本不適宜做投資。

題外話:美國聯儲局最近放鴿,降低了未來加息和縮表的機率,所以我在一月份預測樓市會在農曆新年後有小陽春,現在認為18年的樓市調整已經結束,未來會平穩發展。
 

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作者簡介:
張志雲,智富學苑創辦人,智富商務中心、香港培訓師協會、香港創業者聯盟、麗奇單車倉、錦壽築地等公司最大股東。1993年開始投資,預測樓市百發百中,03年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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