筆者在2018年8月,各大樓價指數創新高的時候,第一個提出樓市已經見頂,結果在我預測之後的幾天,樓市真的出現了調整。到底這次樓市是短暫的調整,還是像97年那樣有個長達數年的熊市?

我投資樓市超過20年,總結出影響樓市升跌有13個因素。現在探討一下,有哪幾個因素會主導豬年樓市走勢。

 

中美貿易戰出現了傾妥的𥌓光

首先,樓市從09年開始,已經經歷了一個長達10年的大牛市,樓價已經到達了非常高的地步。相對地,租金升幅比不上樓市,所以租金回報率只有2厘左右。在這個時候,美國開始加息,香港也被逼跟隨。由於香港之前沒有跟足美國減息,所以在美國過去幾次加息後,香港有能力不跟足,但是這不代表香港可以永遠唔跟。在聯繫匯率體制下,香港長遠必須跟隨,否則會導致資金撤離香港。當租金不夠供樓時,樓的投資價值便降低了。

另一方面,貿易戰會影響中國內地和香港的實體經濟,許多跨國公司已經撤走駐港員工,本地的失業率也可能上升,到時一定會影響樓價。之前有許多買樓人士,是通過家人在現有物業上加按套現去支付首期,如果發生大量的斷供,樓市可能會崩潰。另外要密切注意的是美國的縮表程度,因為之前十年樓價不斷飆升,是因為美國在09年金融海嘯之後大量的印銀紙,銀紙貶值要買磚頭保值,縮表就是要把印了的銀紙收回,這些都是不利於樓市的。

不過,近期開始有些好消息出現。第一個是中美貿易戰出現了傾妥的𥌓光,同時中美兩國都看到經濟不景,內地已經率先用不同形式開始放水,美國聯儲局也開始發表減慢加息和縮表速度的言論,如果真的減慢加息,對樓市一定有振奮作用。在香港,要增加土地供應困難重重,私人樓宇供應更是買少見少,在可見的未來,住宅繼續是供不應求,對樓價有一定的支持。

我估計,農曆新年後會有個小陽春,樓市會止跌回升。之後,真的要看中美貿易戰和加息等事情的演變了。

 

樓市不明朗下可作的三大部置

既然樓市現在處於一個不明朗的時期,想置業的讀者可以怎做呢?筆者建議以下三個策略:第一個是在股票市場做對沖,買一些地產發展商或者收租股,這樣如果樓市下跌,SSD會綁住業主,股票卻可以即時放售。如果樓市上升,地產股應該也會升,到時候在股票市場賺了錢,等到睇準樓市趨勢後再買也不遲。當然大前題是讀者對股市有一定的認識,許多散戶因為種種原因在股市中是輸錢的。

第二個建議是投資非住宅的工商,把那裡賺到的租金幫補自己租樓住的租金。好處是工商樓宇沒有SSD和BSD,DSD最多也只有8.5%,而不是住宅的15%,這樣增加了買賣的靈活度。樓市升,工商可能升得更多。只是工商樓宇的借貸成數較低,首期需要的資金可能會更高,只適合有相當資金的讀者。筆者正是用了這兩個方法,現在沒有任何住宅物業,資金全在工商舖和股票。

第三個策略是找低於市價起碼20%的物業,這樣即使樓價下跌也有一定程度的保障。不過這也需要有耐心和談判技巧。

大家可能會發現,我上面只是提到大家可以考慮工商,沒有提到舖。不是我打漏了字,而是買舖是個大學問,而且現在的信息科技正在改變人的消費模式,對舖會有深遠的影響,買舖猶如行鋼線,如果你沒有多年開舖的經驗,我並不建議你買舖。當然,個人投資風格和需要都不同,我的策略只供大家參考。
 

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張志雲

張志雲

智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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