【財經專欄】如何找到低於市價20%的筍盤?

如何找到低於市價20%的筍盤?(張志雲)

「現在是入市的時間嗎?」

「如果可以找到低於市價20%以上的物業,可以放心買入。」

每逢有人這樣問我,我會回答。但究竟怎樣才能找到這類筍盤?


第一步:要有決心

要買到低於市價20%以上的樓,首先要從心態入手。這的確不會是件容易的事,大多數經紀也不願意花這麼多的時間去幫客搵,所以一般他們會告訴客戶這是「不可能」的。如果你不相信這是可能的,就一定不會堅持,結果真的是「不可能」。我可以告訴你,過去十幾年我在香港買了好多住宅、寫字樓、工廈、舖,全部都是低於市價20%以上的。我搵經紀,第一個要求就是如果不是低於市價20%以上,就不要浪費大家的時間。這樣,經紀不會給我假的「筍盤」,我也不會浪費時間睇無謂的樓盤。

你要告訴自己,寧願錯失一百個機會,也不要買入一個沒到低於20%的筍盤。因為資金有限,現在住宅樓更有SSD綁買家三年,如果輕易買入未到低於市價20%的物業,我們便錯失了一次可以真正讓我們上岸的機會。想一想:當我們買入低於市價20%以上的物業,就算之後樓市真的跌,我們也有20%的水位去「蝕」。如果將層樓放租,分母小了20%,租金回報率自然高了。最重要的是,當樓價上升10多%之後,我們就可以去銀行加按,把之前買樓所付的首期套現,又有機會可以投資下一個物業了。筆者過去十幾年,做到年年買層樓,其中一個原因就是只買低於市價20%的樓,然後加按套現再買樓。


第二步:了解市價

有了唔平20%唔買的決心,下一步便是去了解什麼是市價。讓我先說明什麼是市價。市價不是業主的開價,而是真正在市場成交的價格。銀行估價可以做參考,但是如果那些物業成交不多,銀行估價有可能偏差。測量師行可以提供估價,但是一般需要收費,平時較少人會聘用他們的服務。現在網上有過往成交紀錄,大家可以自己做大量的準備調研,因為當你找到真正筍盤的時候,需要有信心去果斷地立即出票。如果經紀花了功夫而你遲疑不決錯失良機,那麼以後經紀也不會落力幫你再搵筍盤。清晰知道自己要買哪一類物業,告訴經紀你已經準備好支票,見到真正筍盤可以馬上成交。


第三步:建立經紀網絡

你還需要去篩選經紀,開展你的經紀網路,特別是那些「地膽」經紀,他們經常有業主給他們的獨家放盤,你要在真正的筍盤未被普羅大眾知道前買下。當筍盤真正出現時候,就要與經紀緊密合作,與業主談判劈價。一到目標價,就不要貪心,馬上簽臨時買賣合約。


第四步:留意銀主盤

銀行或者財務公司經常會有一些「銀主盤」,他們需要走流程證明不是賤賣資產,然而銀行職員只是打工的,所以有時候會有機會買到筍盤。好像最近在西貢萬年街,有兩層(二樓+三樓)面對西貢遊艇碼頭的唐樓,1400呎實用面積,以800萬成交。用村屋做個比較,現在西貢的村屋呎價大約$11000,唐樓有將來重建價值,而且這物業臨海地段優越,可遇不可求,我估計合理呎價起碼$11000,而這物業成交價低於$5800,低於市價起碼40%。

搵筍盤需要耐心和工作,不過可以慳到的錢,往往比我們打工付出而得到的回報多好多。大家每天都在努力工作,不如為自己找一份「搵筍盤」的工作,相信付出的努力會有好的回報的。祝大家早日買到筍盤。
 

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作者簡介:
張志雲,智富學苑創辦人,智富商務中心、香港培訓師協會、香港創業者聯盟、麗奇單車倉、錦壽築地等公司最大股東。1993年開始投資,預測樓市百發百中,03年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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