最近多個新盤推出市面,不少打算上車的人士會問我:「要買樓,應該買一手樓,還是買二手樓?」其實沒有一定的答案,要視乎你個人的處境和狀況。讓我先分析一下買一手樓與二手樓的各自利弊。

買一手樓,需要付出的資金較少。首先,經紀的佣金是發展商方面付的,買家可以慳返1%。此外,發展商一般會安排二按,買家可以用較少的資金置業上車,有些貸款的安排是還息不還本。對於買樓資金緊拙的朋友,一手樓不失為一個好的選擇。相反,樓齡高也會對樓宇按揭的借貸有限制。

二手物業注意樓齡問題

另外,像所有的商品一樣,新的當然比舊的好。隨着樓齡的增加,首先會遇到的頭痛是曱甴老鼠的出現,有15年以上的樓齡的物業,亦會有漏水、爆水管等問題出現,再老的物業會出現爆渠、塞廁所、石屎剝落甚至更嚴重的樓宇結構問題。如果屋苑需要大規模翻新,業主需要夾錢(銀碼唔會細)來維修大廈。就像越舊的車子維修費用越高的道理一樣。另外,新車一落地即刻貶值,原因就是買新車有得揀,買樓同樣道理,在發展商處買樓可以揀樓層坐向面積,選擇要比二手樓多。所以,新樓理所當然要比舊樓貴,目前發展商定價是,一般定得比同區的二手樓盤貴二至三成。

二手樓除了較平外,有心尋寶的買家更可以尋找低於市價的筍盤。基本上發展商不會讓你劈價(因為如果平給你,它的其他單位都需要平),但是你分分鐘可以在二手市場找到急於放售的業主,分分鐘可以劈到二三成價。

買一手樓小心經紀壓力

新手買一手樓還有注意幾點。如果你是買樓花,要密切留意發展商的示範單位設計精美,給你有更多空間的假象,到收樓時卻有所失望。另外,如果收樓時發現施工問題,雖然發展商會跟進保養,但是也是一件煩惱的事。買一兩年的半新現樓就可以避免這些問題。如果你想盡量慳錢,在買二手樓的時候,如果你能接受上一家的裝修,這樣既可以慳裝修費,又可以即買即住。

最後,一般在新樓盤發售時,有幾百個準買家在入票搶購,這時帶你看樓的經紀也會不斷給你壓力,令你好有可能在沒有考慮清楚的情況下便衝動加入搶購行列。可能你日後會後悔這時的衝動,甚至撻訂而遭受損失。

升值潛力二手樓更強

其實,買樓時更需要考慮的是地點與日後升值潛力。買樓是個重大的決定,如果日後你每天上班或者送仔女返學都有埋怨,倒不如買個更近你返工/仔女返學的物業,管它是一手還是二手樓。至於未來的升值潛力,由於一手樓在你買入之後,馬上變成二手樓,它高於市價二三成的溢價馬上會消失,日後樓市就算升,你在幾年內都未必返到本,而且分母越大,升值百分比越細,所以二手樓有更大的升值潛力。

總的來說,除非你資金非常緊,或者不在乎花多點錢買新樓,二手樓會是你更好的選擇。

 

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張志雲

張志雲

智富學苑創辦人,財商KOL(ChiefPapa.com)。1993年開始投資,預測樓市百發百中,2003年以50萬資金投資香港樓市,做到年年買層樓,十年賺一億,是【智富爸爸的年年買層樓十年賺一億故事:房地產篇/提升收入篇/股票賺樓篇】三書和【智富八道】作者,2017年被北京經濟出版社評為50位華商領袖之一。

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