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上車攻略:詳解按揭種類

【上車攻略】詳解按揭種類

美國經濟地位舉足輕重,她的貨幣政策不單影響美國本身經濟,對香港以至全球都有重大影響,所以每當美國步入加息周期,即是美國聯儲局宣佈加息,都令供樓人士憂心忡忡。不少有意置業人士都有疑問,就是甚麼叫「H按」、「P按」和「定息計劃」?原來業主供樓的息口,除了受業主的入息影響,另一個原因是樓按種類,今次睥睥主要介紹市面常見的兩大樓按產品。

1 定息按揭

定息按揭 ( Fixed-rate Mortgage )顧名思義指利率於指定時間內劃一不變,這段期間又稱為「鎖息期」,這時間可能是首年、三年、五年或八年不等,無論市場利率走勢如何變化都好,按揭利率在這段期間都被鎖死,但當鎖息期過後就會採取浮息按揭。由於銀行要承受期間利率上升的風險,所以一般定息期愈長利率愈高,但選擇此案按揭產品就不用擔心短期內被基本利率波動影響,方便安排自己的還款計劃。不過,多間銀行近期停止接受定息按揭申請,外界估計與本港即將會加息有關,市場人士又提醒按揭申請人,要注意定按的罰息期風險,一般長兩至三年。

2 浮息按揭

浮息按揭( Adjustable-rate Mortgage )有兩種,一種是「銀行同業拆息按揭計劃」( HIBOR,又稱 H 按),另一種則是「最優惠利率按揭計劃」( Prime rate,又稱P按)。一般而言,前者較浮動,經常因應市況轉變,後者則相對穩定。「H按」是銀行同銀行之間,大家拆入或借出港元資金額度的息率參考,財力較佳的銀行會將過剩資金在同業市場借出。相反,存款基礎不夠好的,就會在同業市場借入資金,作為放款之用。「H按」一般計算方法,以一個月銀行同業拆息加某個百分率為按揭利率,如H+1.3%。銀行通常會設「鎖定按息上限」的機制,俗稱為「封頂位」,通常「封頂位」等同「P按」的息率,即2.15%。


另一種是以最優惠利率為基準的按揭計劃是「P按」,現時市場上「P按」有兩種,有俗稱「細P」(5%)及「大P」(5.25%),分別由不同銀行採用。在「P按」計劃中,實際利率為最優惠利率減去某個百分比,如按揭計劃之息率為P-3.1%,而當時銀行採用的最優惠利率為5.25%,實際按息則等如 5.25%-3.1%,即 2.15%。


傳統來說,大部分銀行根據「P按」或「H按」訂定每月的供款利率,但近年加息壓力增加,有業主擔心以後供樓負擔愈來愈沉重,所以開始對定息產品有興趣。不過,即使有銀行提供定息產品,亦要視乎客人的條件,包括他們的收入、信貸紀錄和信貸評級等而定,而各銀行的借貸方式及樓按產品計劃都不同,詳情請與相關的銀行聯絡,或登入GoBear 博客了解更多相關資訊。